天津市濱海新區(qū)殘疾人聯(lián)合會物業(yè)管理項目

需求書

1項目名稱

天津市濱海新區(qū)殘疾人聯(lián)合會物業(yè)管理項目

二、項目預(yù)算

項目采購預(yù)算1983604.05元/年

三、服務(wù)期限

項目服務(wù)期為一年，以雙方簽署的合同約定時間為準(zhǔn)。

四、項目概況

天津市濱海新區(qū)殘疾人聯(lián)合會項目建筑面積16092平方米，院區(qū)面積4099.71㎡（其中道路面積2808.46㎡，綠化面積1291.25㎡）。地下一層，地上八層，坐落在鐵路京山線以北、京山道和吉林路交匯處，毗鄰洋貨市場，交通便利。

該項目分為南樓、北樓，其一層為鋼結(jié)構(gòu)連接，七樓、八樓為連廊，從功能區(qū)分上說，南樓為辦公區(qū)域，一層為綜合辦事大廳、文體館等。二層為活動區(qū)，三層為文體綜合，包括閱覽室、殘疾人輔助器具服務(wù)中心等，四層為康復(fù)室、辦公區(qū)域，五層為濱海新區(qū)殘疾人勞動服務(wù)中心辦公區(qū)，六層主要為會議室和計算機(jī)培訓(xùn)室，七層和八層為濱海新區(qū)殘疾人聯(lián)合會辦公區(qū)；北樓一層、三層為富康門診（殘疾人門診），二層為富康門診部、廚房和員工餐廳，五層為值班室，六層為濱海新區(qū)殘疾人勞動服務(wù)培訓(xùn)中心，七至八層為辦公區(qū)；鋼結(jié)構(gòu)一層為一站式服務(wù)大廳和室內(nèi)文體館；地下一層為車庫和設(shè)備用房。

該項目定位為綜合辦公樓，為滿足使用功能，設(shè)有變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)等；綠植主要分布在外圍、南樓三層空中花園和大廳景觀綠植，以喬灌木、草坪和綠籬為主。

注：天津市濱海新區(qū)富康門診部（包括一樓面積550㎡，二樓面積60㎡，三樓面積600㎡，總面積1210㎡）清潔保潔服務(wù)不包括在本次招標(biāo)采購范圍內(nèi)。

五、招標(biāo)內(nèi)容及要求

（一）基本要求

1、項目設(shè)施設(shè)備概況

（1）消防系統(tǒng)

消防控制柜：1臺，規(guī)格型號JB-QG-GST5000；消防電氣柜：1臺，規(guī)格型號SBKP2HP3，功率3KW；穩(wěn)壓泵：4臺，規(guī)格型號YZ-100L-2，功率3kw；30m?消防水箱1處；300m?消防水池1處；噴淋泵：2臺，規(guī)格型號YZ-250M-2，功率55kw；消防泵：2臺，規(guī)格型號YZ200L1-2，功率30kw；噴淋頭：2000個，規(guī)格型號為GB5135.1—2003；ABC干粉滅火器：218個，功率3KG；感煙探測器：1123個，規(guī)格型號JTY-GD-G3；可燃?xì)馓綔y器：8個，規(guī)格型號JB-QBD-PH/A。

（2）監(jiān)控系統(tǒng)

室內(nèi)攝像頭80個；室外攝像頭9個；監(jiān)控主機(jī)：3臺，規(guī)格型號BV128V32。

（3）空調(diào)系統(tǒng)

地源熱泵空調(diào)機(jī)組：2組，功率145KW；加壓水泵：6臺，規(guī)格型號Y2-160L-2，功率18.5KW；系統(tǒng)補(bǔ)水泵2臺，4KW；地源補(bǔ)水泵2臺,3.2KW；隔膜壓力罐：2臺，規(guī)格型號HSS42222MDQB201，功率145KW；冷暖風(fēng)機(jī)：1臺，功率18.5KW。

（4）供電系統(tǒng)

高壓控制柜：2套，規(guī)格型號KYN28A-12；低壓受電柜：2套，規(guī)格型號SCB10-800/10。

（5）給排水系統(tǒng)

二次供水水箱2處，15m?；熱水泵房水箱2處，15m?；中水泵房水箱2處，10m?；加壓水泵3臺,5.5KW；高區(qū)增壓泵2臺,5.5KW；低區(qū)增壓泵2臺,3.2KW；循環(huán)泵2臺,3.2KW；加壓水泵2臺,5.5KW；隔膜壓力罐：2個，規(guī)格型號1012-28，0.8 m?。

（6）電梯系統(tǒng)

電梯：地上8層地下一層9站4臺，規(guī)格型號PR04032。

2、項目服務(wù)人員配備崗位及要求

注：其他要求：

①中標(biāo)供應(yīng)商安排1名項目經(jīng)理對服務(wù)工作進(jìn)行緊密跟蹤和管理，協(xié)調(diào)與采購人之間的重大問題。

②按勞動法和國務(wù)院關(guān)于職工工作時間的規(guī)定，正常情況下，上述人員每日工作不超過8小時，每周工作不超過40小時。需安排加班的，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)配合并向勞動者支付加班費。

③供應(yīng)商的服務(wù)人員工資構(gòu)成必須包含基本工資（不低于天津市最低工資標(biāo)準(zhǔn)）、社會保險、福利費、服裝費等費用，且員工崗位薪酬水平不能低于區(qū)域同行業(yè)市場水平。

（二）物業(yè)各崗位人員具體工作內(nèi)容、職責(zé)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1房屋本體及配套設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

2清潔保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

注：天津市濱海新區(qū)富康門診部（殘疾人門診：一樓面積550㎡，二樓面積60㎡，三樓面積600㎡，總面積1210㎡。）清潔保潔服務(wù)不包括在本次招標(biāo)采購范圍內(nèi)。

3安全秩序與安全保衛(wèi)管理服務(wù)

4、客服服務(wù)

5、綜合管理

（三）餐飲服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、范圍

（1）廚房管理，包括制定餐譜、廚房設(shè)備維護(hù)、進(jìn)料驗收、菜品烹制、品種調(diào)整管理等。

（2）衛(wèi)生管理，包括人員體檢、加工過程安全管理、食品留樣、炊具餐具衛(wèi)生等。

2、服務(wù)內(nèi)容

（1）職工食堂服務(wù)的對象：職工及臨時活動就餐人員。

（2）職工食堂服務(wù)時間：早餐、中餐和值班餐。

（3）職工食堂餐飲形式：自助模式。

（4）職工食堂餐品構(gòu)成：

早餐：葷菜1種、素菜3種，蛋類1種，主食2種，湯粥類2種，奶制品2種。

午餐：主葷菜1種，次葷菜2種，素菜2種，涼菜1種，主食3種，粗糧1種，湯粥2種，水果2種。

加、值班餐：安排以手工水餃為主。

職工餐入口成本標(biāo)準(zhǔn)：入口成本為30元/人日

①早餐

②午餐

（5）依據(jù)員工餐標(biāo)，合理確定菜品品種，保證菜品食用安全、衛(wèi)生、健康營養(yǎng)。

（6）菜品每周不重樣。

（7）餐廳食品留樣48小時以上；供餐服務(wù)各環(huán)節(jié)符合國家相關(guān)法規(guī)規(guī)范要求。

3、服務(wù)要求

（1）供應(yīng)商應(yīng)遵守《中華人民共和國食品安全法》、《餐飲服務(wù)食品安全操作規(guī)范》等法規(guī)政策文件要求，依據(jù)項目實際制定滿足項目供餐配套服務(wù)方案。

（2）服務(wù)方案須包含食品采購、入庫、出庫、制作、售賣、配送及食品安全等管理措施與標(biāo)準(zhǔn)。

（3）服務(wù)方案應(yīng)包括食堂滿足項目需求的人力資源配置、人員職業(yè)衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生的管理措施標(biāo)準(zhǔn)等。

（4）服務(wù)方案應(yīng)包括應(yīng)急預(yù)案及措施，如能源中斷、設(shè)備故障、食品安全、自然災(zāi)害、工傷事故、火災(zāi)、食物中毒、突發(fā)爆炸、疫情等突發(fā)事件發(fā)生時的餐飲保障措施。

（5）服務(wù)方案應(yīng)包括原材料來源可追溯，并提供食材供應(yīng)商資質(zhì)證明；供應(yīng)的副食品和食品材料應(yīng)有原始票據(jù)可查，定點采購，確保新鮮衛(wèi)生，防止過期變質(zhì)。供應(yīng)商應(yīng)承諾食用油購用品牌檔次與“金龍魚”等品牌相當(dāng)，不使用轉(zhuǎn)基因食材。

（6）供應(yīng)商須承諾供應(yīng)職工餐餐標(biāo)遵守本文件上述相關(guān)規(guī)定。

（7）服務(wù)方案應(yīng)包括如下承諾：采購人有權(quán)對成交供應(yīng)商在經(jīng)營本項目的過程中出現(xiàn)問題責(zé)令其進(jìn)行整改，直至解除合同，包括在經(jīng)營過程中，有權(quán)對用餐方案進(jìn)行調(diào)整；有權(quán)對項目經(jīng)營單位的管理提出質(zhì)疑，并責(zé)令其限期整改，因同一問題下達(dá)2次整改通知書的，有權(quán)單方終止合同。

（8）供應(yīng)商需按市場監(jiān)督、稅務(wù)等部門要求，確定正規(guī)固定的進(jìn)貨渠道，食品、物品必須有衛(wèi)生合格證，并登記保管好以備查，不得銷售“三無”商品，過期商品、假冒偽劣用品及不潔食品，供應(yīng)商出售的菜品造成顧客的人身傷害和經(jīng)濟(jì)損失由供應(yīng)商負(fù)責(zé)全額賠償。

（9）供應(yīng)商必須無條件接受屬地市場監(jiān)管、消防、環(huán)保等相關(guān)部門和采購人相關(guān)負(fù)責(zé)人檢查、監(jiān)督、監(jiān)管和考核。

（10）供應(yīng)商根據(jù)經(jīng)營服務(wù)的需要，可以在經(jīng)采購單位審核同意后（必須按市場監(jiān)管局規(guī)范達(dá)標(biāo)）對食堂餐廳、廚房區(qū)域進(jìn)行裝修和改造，裝修和改造必須符合國家法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，所需費用自行承擔(dān)；供應(yīng)商所投入的固定裝修、裝飾等部分自動無償轉(zhuǎn)為采購單位所有。

（11）成交供應(yīng)商不得轉(zhuǎn)讓合同，不得轉(zhuǎn)包或分包。

4、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）用餐標(biāo)準(zhǔn)：

1）菜肴搭配合理，營養(yǎng)膳食，適合大多數(shù)人的口味，并掌握好供應(yīng)時間節(jié)點，按需操作和供應(yīng)，減少浪費，冷熱菜品按采購人需求提供。

2）把好食品和原輔料衛(wèi)生質(zhì)量關(guān)，堅決杜絕不潔和變質(zhì)食品及菜肴進(jìn)廚房、上餐桌，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，立即撤換，并進(jìn)行調(diào)查、核實，及時提出處理意見和整改措施，消除影響。

3）餐飲服務(wù)做到主動、熱情、耐心、周到。

4）工作人員上崗著裝統(tǒng)一，衣帽整潔，帶好口罩，佩戴工號牌；不在食品加工區(qū)域和餐飲供應(yīng)場所吸煙。

5）餐廳保持清潔，門窗光亮，空氣清新、暢通；桌椅干凈無塵，地面清潔，有飯菜打翻，及時清理；餐具嚴(yán)格消毒，無污垢，無異味。

6）發(fā)生投訴，虛心聽取意見或建議，經(jīng)核實后，及時整改，爭取投訴者的諒解。

（2）衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：

1）不做不賣變質(zhì)、腐爛、剩的食品。

2）不進(jìn)沒有商標(biāo)、沒有衛(wèi)生許可證以及過期的食品，如果發(fā)現(xiàn)追究責(zé)任。

3）生熟分開、葷素分開、冷熱分開、食品與非食品分開、半成品與成品分開。

4）庫房衛(wèi)生要做到存放食品隔墻10—15公分，離地面20公分，食品精進(jìn)、勤銷、勤檢查，防火、防鼠、防潮、防變質(zhì)。

（3）燃煮烹調(diào)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

1）檢查食品質(zhì)量，變質(zhì)食品不下鍋，不蒸煮，不燒烤。

2）食品充分加熱，防止里生外熟。

3）隔頓、隔夜、外購熟食品回?zé)蠊?yīng)。

4）炒菜、燒煮食品勤翻動、勤洗刷炒鍋。

5）烘烤食品受熱均勻。

6）抹布生熟分開，不用抹布擦碗、盤、碟，溢出碗邊湯汁用消毒布擦掉。

7）工作結(jié)束調(diào)料加蓋，工具、用具、灶上、灶下、地面清掃刷干凈。

（4）食品庫衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

1）食品倉庫應(yīng)專用，并設(shè)有防鼠、防蠅、防潮、防霉的設(shè)施及措施。

2）食品存放應(yīng)分類分架、隔墻離地。有異味或易吸潮的食品應(yīng)密封保存或分庫存放，易腐食品及時冷藏保存。

3）建立倉庫進(jìn)出庫專人驗收登記制度，做到勤進(jìn)勤出，先進(jìn)后出。定期清倉檢查，防止食品過期、變質(zhì)、霉變、生蟲，及時清理不符合衛(wèi)生要求的食品。

4）食品成品、半成品及食品原料應(yīng)分開存放。食品不得與藥品、雜品等物品的混放。

5）食品倉庫應(yīng)經(jīng)常開窗通風(fēng)，定期清掃，保持干凈和整潔。

（5）個人衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：

1）必須穿戴工作服、帽，頭發(fā)不露帽外，操作直接入口食品時應(yīng)戴口罩，不戴戒指，不涂指甲油。

2）餐飲從業(yè)人員操作儀器前和大小便后，應(yīng)洗手消毒，不得穿戴工作服、帽進(jìn)入衛(wèi)生間。

3）操作食品時不吸煙，不挖鼻孔，掏耳等，不得對著食品打噴嚏。

4）應(yīng)做到勤洗手、勤剪指甲、勤理發(fā)、洗澡、勤換洗工作服、帽。不隨地吐痰，不亂丟廢棄物。

（6）儀表儀容：

從業(yè)員工要衣帽整齊、禮貌服務(wù)，要做到：1）發(fā)型：男職工，前發(fā)不遮眼，兩邊不過耳，腦后不過領(lǐng)；女職工，前發(fā)不遮眉眼，后發(fā)不披過肩，不用異味發(fā)油或梳成異型怪狀。2）面容：男職工，胡須經(jīng)常刮，不留小胡子和鬢角；女職工，應(yīng)化淡裝，不得涂指甲，不戴耳環(huán)，項鏈，金銀手飾等物。3）衣著：工作時著工作服、鞋，衣著整齊，佩戴工號，不得穿奇裝異服。4）姿態(tài)：在工作崗位上，精神飽滿，姿態(tài)端正文雅，不準(zhǔn)大聲喧嘩，哼唱，不準(zhǔn)喝酒打牌，不準(zhǔn)聚集聊天，不準(zhǔn)嘻笑打鬧，不準(zhǔn)看書看報，吸煙或吃東西。

（7）公共餐具清洗消毒標(biāo)準(zhǔn)：

1）公用餐具必經(jīng)消毒后方可投入下一次的使用，保證每餐對每個餐具消毒達(dá)標(biāo)。

2）公用餐具消毒程序為一洗、二泡、三沖、四烤、五放。一洗：用清水和洗滌靈清洗用餐后的餐具，洗掉殘渣和油污。 二泡：用消毒液按比例進(jìn)行浸泡30分鐘，進(jìn)行化學(xué)消毒。三沖：在高溫洗碗機(jī)上用沸水進(jìn)行沖洗。 四烤：用遠(yuǎn)紅外線高溫消毒柜進(jìn)行物理消毒。五放：餐具經(jīng)洗消后放置在碗柜中，關(guān)嚴(yán)柜門，以免蚊、蠅進(jìn)入，并用消毒后的蓋布蓋上。

3）保持不銹鋼餐具的清潔，明亮。

（8）消殺服務(wù)

1）消殺對象為蚊蠅、蟑螂、老鼠等；

2）應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化規(guī)范、調(diào)整衛(wèi)生消殺工作的作業(yè)頻次；

3)消殺區(qū)域包括：餐廳出入口、樓梯間及周圍、廚房、就餐區(qū)域、衛(wèi)生間、通道、等室內(nèi)公共區(qū)域。

4）消殺工作至少每半月進(jìn)行一次，并填寫《消殺服務(wù)過程記錄及質(zhì)量檢驗表》

5）殺蟲方式以噴藥觸殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料和粘鼠膠。

6）噴藥、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時掛上明顯的標(biāo)識。

7）消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清洗保管。

六、采購服務(wù)相關(guān)事項說明

1、本項目物業(yè)服務(wù)費應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）人員費用：包括員工基本工資，社會保險，福利費，加班費，服裝費等；

（2）設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費：包括工具折舊，維修配件、耗材費用，電梯維保、檢測費用，地源熱泵空調(diào)維保費用，供水水箱清洗，消防干粉更換，防雷檢測費用，消防系統(tǒng)維保、檢測費用，變電系統(tǒng)維保、檢測費用等；

（3）設(shè)施設(shè)備單項維修費及更換的零配件單次單品不超過500元（月度總費用不超過2000元）的費用；

（4）保潔服務(wù)費：包括耗材，工具折舊，垃圾外運，化糞井/隔油池清掏，外檐清洗等；

（5）綠化養(yǎng)管費：包括養(yǎng)護(hù)耗料費、綠植租擺費用等；

（6）公共秩序維護(hù)費：包括工具折舊等；

（7）餐飲服務(wù)費：廚雜工具費、一次性耗材、煙道清洗費用；

（8）辦公費：包括辦公費等；

（9）固定資產(chǎn)折舊費；

（10）企業(yè)利潤；

（11）稅費。

2、采購單位提供物資或承擔(dān)費用包括：

（1）設(shè)施設(shè)備運行能耗（水、電、燃?xì)獾龋┵M用；

（2）設(shè)施設(shè)備中大修和改造費用；

（3）其他設(shè)施設(shè)備專業(yè)維護(hù)檢測費用由采購單位承擔(dān)；

（4）食品原材料費用；

（5）廚房設(shè)施設(shè)備（如電蒸箱、冰箱等）。

4、在委托管理期限內(nèi)，采購人將提供必要的管理用房，供中標(biāo)人免費使用。

5、工作地點：由采購人指定（天津市濱海新區(qū)塘沽京山道445號）

6、投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的成本自行決定報價，但不得以低于其企業(yè)成本的報價投標(biāo)；投標(biāo)人的投標(biāo)報價，應(yīng)是本項目采購范圍和招標(biāo)文件及合同條款上所列的各項內(nèi)容中所述的全部，不得以任何理由予以重復(fù)。

7、由于項目服務(wù)的特殊性，正常工作時間外、節(jié)假日物業(yè)管理服務(wù)均屬于應(yīng)提供正常服務(wù)的時間，中標(biāo)方已將由此產(chǎn)生的加班和服務(wù)延時等所有費用包含在內(nèi)，招標(biāo)方無需另行支付，請投標(biāo)方充分考慮此部分費用。如招標(biāo)單位臨時性任務(wù)需中標(biāo)方人力支持所產(chǎn)生的用工費用，招標(biāo)方均不再另行支付。

8、所有人員工資待遇不得違反國家最新修訂的《勞動合同法》和《勞動法》規(guī)定及天津市本地區(qū)相關(guān)規(guī)定。

9、從事特殊工種的物業(yè)服務(wù)人員，必須按法規(guī)要求持相應(yīng)資格證書上崗，且須保證在合同服務(wù)期內(nèi)持證人員的在崗數(shù)量以及證件在有效期內(nèi)。

10、中標(biāo)方須對本項目實施獨立和完整的項目管理，在人員、財務(wù)等方面不得與其他項目合并管理和使用。

11、中標(biāo)方及其全部工作人員均應(yīng)服從招標(biāo)方領(lǐng)導(dǎo)，完成招標(biāo)方交辦的臨時性工作任務(wù)。遇特殊天氣、防災(zāi)、防汛等特殊情況，中標(biāo)方工作人員應(yīng)提前到崗或延遲離崗，服從招標(biāo)方統(tǒng)一調(diào)度，保證項目正常運行。

12、中標(biāo)方所聘員工身體健康，品行端正，無犯罪紀(jì)錄。

七、物業(yè)服務(wù)費付款方式

物業(yè)服務(wù)費采用季度付款方式，每季度第一個月10日前依據(jù)評價考核結(jié)果支付上季度物業(yè)服務(wù)費。

八、物業(yè)服務(wù)評價考核

1、招標(biāo)方對中標(biāo)方的考核遵循每季度整體考核和每月考核相結(jié)合的原則。每季度評價一次，依據(jù)評價考核結(jié)果物業(yè)服務(wù)費每季度支付一次。

2、月考核由招標(biāo)方物業(yè)監(jiān)管部門成員日常巡查，月底將月考核表交至物業(yè)監(jiān)管部門備案。在巡查過程中，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)或不符合相關(guān)要求的，提出限期整改意見并監(jiān)督落實。

3、每季度整體考核由招標(biāo)方物業(yè)監(jiān)管部門組織對中標(biāo)單位物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評估考核，分別對物業(yè)公司的設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)管、秩序維護(hù)、會議服務(wù)情況等各方面的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等方面進(jìn)行打分，再與每月考核相結(jié)合匯總后，依據(jù)結(jié)果支付物業(yè)服務(wù)費。

4、中標(biāo)單位嚴(yán)格配合采購單位開展物業(yè)相關(guān)工作，人員嚴(yán)格服從采購單位合理調(diào)配，能夠建立非工作時間應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，水電維修、門崗及食堂用工等重點崗位人員不得因歇班等原因產(chǎn)生斷檔。

5、配合采購單位對疫情防控工作進(jìn)行合理、有效防控工作，規(guī)定門崗、前臺接待及其他重要崗位人員定期測溫、核酸等自檢工作，確認(rèn)不帶病上崗，嚴(yán)格落實疫情防控期間各項法律法規(guī)及政策規(guī)定，同時應(yīng)承擔(dān)衛(wèi)生防控工作風(fēng)險及相關(guān)責(zé)任。

6、因中標(biāo)方工作中出現(xiàn)重大失誤或過錯，如由此給招標(biāo)單位帶來的經(jīng)濟(jì)損失，中標(biāo)方應(yīng)按照相關(guān)法律及雙方協(xié)商的結(jié)果予以賠償。

本次招標(biāo)需求涉及的采購標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)范圍最后還將以與區(qū)財政局及區(qū)采購辦相關(guān)政策要求為準(zhǔn)，如區(qū)財政局或區(qū)采購辦有最新解釋文件或要求，需求書還將在正式招標(biāo)前進(jìn)行相應(yīng)修改。

天津市濱海新區(qū)殘疾人聯(lián)合會

2020年11月19日